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Beim Thema Immobilien (ver-) erben gilt es zahlreiche Entscheidungen zu treffen. Denn schnell melden sich Ämter und Behörden mit entsprechenden Formalien und Forderungen im Rahmen der Erbschaft. Dabei haben sich die meisten Erblasser nicht bereits zu Lebzeiten um die Verteilung ihrer Erbmasse gekümmert. So ergeben sich nach dem Tod eine Menge Fragen, zumal durch die verwandtschaftlichen Verhältnisse häufig eine Erbengemeinschaft entsteht. Gerade bei Immobilien ein schwieriges Thema mit hohem Konfliktpotenzial!
Wir klären grundlegende Fragen zum Thema Erbimmobilie. Ob Erbengemeinschaft oder Alleinerbe – zögern Sie nicht, uns um Rat zu fragen und entscheiden Sie dann, ob sie die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen möchten, denn wer eine Immobilie (ver-) erbt, (ver-) erbt auch große Verantwortung!
Familiärer Grundbesitz ist eine gute Sache, sollte man meinen. So können Immobilien von Generation zu Generation weitergegeben werden. Doch Vorsicht: Beim Thema Erbe, sollten Sie sich unbedingt auch rechtzeitig mit der darauf anfallenden Erbschaftssteuer auseinandersetzen!
Die rechtliche Grundlage für die Erbschaftsteuer ist das sogenannte Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz. Die Höhe der zu zahlenden Steuern richtet sich nach den Erbschaftsteuerklassen und dem zu versteuernden Vermögen. Wichtig für die Berechnung Ihrer steuerlichen Belastung im Erbfall ist, wie eng Sie mit dem Erblasser (der Person, die das Erbe hinterlässt) verwandt sind. Generell gilt: Je näher die Erben verwandt sind, desto niedriger der Steuersatz und desto höher die Freibeträge.
Eine Übersicht über die verschiedenen Erbschaftsteuerklassen und Freibeträge finden Sie hier:
Je näher ein Erbnehmer dem Erblasser steht, desto höher fällt der Freibetrag für das Erbe aus, den er geltend machen kann. Hier eine Übersicht über die Freibeträge, je nach Verwandtschaftsgrad:
| Erben | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte | 500.000 Euro |
| Eingetragener Lebenspartner | 500.000 Euro |
| Kind | 400.000 Euro |
| Enkel | 200.000 Euro |
| Eltern des Erblassers | 100.000 Euro |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedener Ehegatte | 20.000 Euro |
| Andere Erben | 20.000 Euro |
Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern des Erblassers
Steuerklasse II: Eltern und Großeltern, soweit nicht zur Steuerklasse 1 gehörig, Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Geschiedener Ehegatte
Steuerklasse III: Alle übrigen Erben
| Wert des Erbes bis einschließlich … Euro | Prozentsatz in der Steuerklasse | Prozentsatz in der Steuerklasse | Prozentsatz in der Steuerklasse |
|---|---|---|---|
| I | II | III | |
| 75.000 | 7 | 15 | 30 |
| 300.000 | 11 | 20 | 30 |
| 600.000 | 15 | 25 | 30 |
| 6.000.000 | 19 | 30 | 30 |
| 13.000.000 | 23 | 35 | 50 |
| 26.000.000 | 27 | 40 | 50 |
| über 26.000.000 | 30 | 43 | 50 |
Sie erhalten Kenntnis über eine Erbschaft – ab diesem Zeitpunkt läuft eine Frist von sechs Wochen, um die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen. Diese Entscheidung ist nicht immer einfach und will wohlüberlegt sein. Denn eine leichtfertige Annahme des Erbes kann Sie teuer zu stehen kommen. Nur einen Teil der Erbschaft anzunehmen, ist nicht möglich. Deshalb sollten Sie in einem ersten Schritt das Erbe finanziell vollständig durchleuchten: Ist das Haus oder die Wohnung mit Schulden belastet? Wenn Sie das Erbe annehmen, übernehmen Sie auch die Schulden. Gerade bei einem älteren Haus oder Wohnung stellt sich zudem die Frage, ob Renovierungs- oder Sanierungsbedarf besteht. Das kann schnell ins Geld gehen und so die Erbschaft zu einer teuren Belastung werden. Informieren Sie sich also vorab, damit zum persönlichen Verlust nicht noch ein finanzieller hinzukommt!
Um den aktuellen Immobilienwert zu erfahren, können Sie einen Gutachter mit einem offiziellen Verkehrswertgutachten beauftragen. Dies ist sinnvoll, wenn rechtliche Auseinandersetzungen zu befürchten sind oder Sie glauben, dass die vom Finanzamt festgesetzte Erbschaftssteuer zu hoch ausfallen wird. Für Ihre persönliche Abwägung, ob Sie das Erbe annehmen oder ablehnen sollen, reicht eine fundierte Wertermittlung von einem professionellen Immobilienmakler. Wir bewerten die Immobilie hinsichtlich ihrer Bausubstanz, Lage, Ausstattung und analysieren für Sie auch das aktuelle Marktgeschehen. So erhalten Sie nach kurzer Zeit eine ausführliche und verständliche Auskunft zum realistischen Marktwert. Lassen Sie diesen in die Gegenüberstellung von Nachlasswert und Verbindlichkeiten einfließen und entscheiden Sie anschließend, ob Sie das Erbe annehmen oder ablehnen.
Hier geht es zur Wertermittlung Ihrer Immobilie
Wenn Sie die geerbte Immobilie selbst nutzen möchten, kann Ihnen das unter gewissen Umständen in Bezug auf die Erbschaftssteuer Vorteile verschaffen. Ehegatten, die gemeinsam mit dem Erblasser im Haus oder der Eigentumswohnung gelebt haben, sind gänzlich von der Erbschaftssteuer befreit. Hierdurch möchte der Staat den verwitweten Lebenspartnern die Möglichkeit geben, ohne finanzielle Einbußen im gewohnten Umfeld wohnen bleiben zu können. Der Haken: Der oder die Hinterbliebene muss weitere zehn Jahre dort wohnen, sonst wird bei Überschreitung des Freibetrages eine rückwirkende Steuerzahlung fällig. Ausnahme: Der Umzug in ein Senioren-Pflegeheim ist unumgänglich. Auch Kinder können die Immobilie selbst nutzen und so von der Erbschaftssteuer befreit werden. Hier gelten die gleichen Vorgaben wie für den hinterbliebenen Lebenspartner. Hinzu kommt die Voraussetzung einer maximalen Wohnfläche von 200 qm. Wird diese überschritten und der Freibetrag ausgeschöpft, so wird die Erbschaftssteuer anteilig berechnet. Eine weitere Voraussetzung: Der Erblasser selbst muss bis zu seinem Tod in der vererbten Immobilie gelebt haben. Auch hier gilt die Ausnahme, wenn der Umzug in ein Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen unumgänglich war. Wurde die Immobilie bereits vorher vermietet, so greifen die Regelungen der Selbstnutzung nicht und es wird im Zweifel eine Erbschaftssteuer erhoben.
Gleichzeitig kommen aber auch viele Verpflichtungen auf Sie zu. Überlegen Sie sich deshalb gut, ob die geerbte Immobilie Ihren Wohnbedürfnissen und Zukunftsplänen gerecht wird. Stellen Sie sich in diesem Zusammenhang die folgenden Fragen:
Gerne unterstützen wir Sie bei Ihren Überlegungen und Fragen zur Selbstnutzung einer geerbten Immobilie!
Sind Sie Erbe einer Immobilie spielt sicherlich die emotionale Verbundenheit zum Haus oder der Wohnung eine Rolle. Handelt es sich um das Elternhaus, so fällt ein Verkauf oft schwer. Nicht immer passt die geerbte Immobilie jedoch zu den eigenen Vorstellungen: Sie ist zu klein, muss teuer saniert werden, die Erbschaft ist zu hoch oder der Unterhalt zu teuer. Dann können sich Verkauf oder Vermietung eher rentieren.
Nicht selten, entscheiden sich Erben vorerst für eine Vermietung der geerbten Immobilie zum Zwecke des Vermögensaufbaus. Allerdings bringt dies auch etliche Verpflichtungen mit sich und muss finanziell gut kalkuliert werden. Achten Sie also zum Beispiel darauf, dass die Mieteinnahmen nicht nur die Betriebs- und Verwaltungskosten decken, sondern gleichzeitig auch eine Rendite auf das gebundene Kapital erlauben. Modernisierungsmaßnahmen, Neuvermietungen, Betriebskostenabrechnung und viele weitere Aufgaben fallen bei der Vermietung in Ihre Verantwortung. Treten Schwierigkeiten mit der Immobilie oder dem Mieter auf, sind Sie für deren Lösung zuständig. Wägen Sie demnach alle Argumente sorgfältig gegeneinander ab. Besteht bei der Immobilie Renovierungs- / oder Modernisierungsstau? Welche Investitionen sind für eine nachhaltige Vermietung notwendig? Wie hoch sind die Unterhaltungskosten der Immobilie? Um für Ihre geerbte Immobilie die richtige Entscheidung zu treffen, mit der Sie sowohl heute, als auch in Zukunft zufrieden leben können, sollten Sie sich beide Optionen genau erklären und mit konkreten Zahlen gegenüberstellen lassen.
Gerne führen wir eine fundierte Wertermittlung für die geerbte Immobilie durch, zeigen Ihnen das Für und Wider der verschiedenen Lösungsansätze auf und helfen Ihnen im Verkaufs- oder Vermietungsfall dabei, einen marktgerechten Preis zu erzielen.
Hier geht es zur Wertermittlung Ihrer Immobilie
In einer für Sie schwierigen Lebenssituation, stehen wir Ihnen mit einschlägiger Erfahrung und der nötigen Empathie zur Seite!